כיצד נדע אם הדירה ראויה לחלוקה או לא?

'חלוקת דירה' זה תחום בפני עצמו בתוך הנושא של תכנון דירות. אם כל חלוקה פנימית של דירה דורשת תכנון חכם בשביל לנצל את השטח כמה שיותר, הרי שחלוקת דירה לשתי דירות זה כבר משהו הרבה יותר מורכב, להצליח שכל דירה תקבל את המקסימום בלי שזה יבוא על חשבון הדירה האחרת!

'חלוקת דירה' מעסיקה המון את רוכשי הדירות, קהל גדול של רוכשי דירות מחפש דווקא דירה שאפשר לחלק אותה, בשביל שיהיה מאיפה לממן את רכישת הדירה והשיפוץ, כאשר יחד עם זה הם גם מרוויחים בסופו של יום דירה הרבה יותר גדולה. כמו כן אנשים שבאמצע החיים הוציאו היתר בניה ורוצים להרחיב, וחושבים לחלק ליח"ד נפרדת.

ולכן עלינו ללמוד היטב לדעת איזה דברים צריך לבדוק כדי להחליט שהדירה אכן ראויה לחלוקה. הרבה פעמים נראה לנו שאפשר לחלק את הדירה בקלות, בעוד שבדיקה מקצועית תגלה שהדירה ממש לא ראויה לחלוקה, וכן להיפך. ואם כל תכנון דירה הוא דבר מורכב שלא כדאי לעשות אותו 'בערך', הרי שתכנון חלוקת דירה זה כבר השקעה לכל דבר, השקעה שתניב לנו הכנסה חודשית, ולכן כדאי להשקיע בתכנון החלוקה בצורה יסודית ומקצועית!

בכתבה שלפנינו נלמד היטב את הנושא ונקבל את כל הידע הנחוץ כדי לדעת האם אכן הדירה ראויה לחלוקה או לא.

מה השטח הכולל של הדירה?

הדבר הראשון שנבדוק, וזה החלק הכי חשוב, 'מה השטח הכולל של הדירה', וכמובן עבור מה אנחנו רוצים לחלק, אם לדירה גדולה ויחידה, או לשתי דירות בינוניות, או אפילו לשתי יחידות קטנות, ואז נוכל לדעת אם באמת החלוקה מציאותית. לפעמים במבט ראשון נראה שיש מספיק שטח לחלוקה, אבל בדיקה מקצועית תגלה שמדדו את השטח ברוטו ולא נטו. לא תאמינו אבל הקירות יכולים להוריד גם עשרים מ"ר אם הדירה מאוד גדולה, הכל תלוי בגודל והעובי של הקירות. קחו לדוגמה דירה סטנדרטית בגודל 100 מ"ר, בדרך כלל הקירות יורידו כ-15 מ"ר(!) זה ההבדל בין הנטו לברוטו.

אזור הכניסה

הדבר הבא שנבדוק הוא את 'אזור הכניסה'. לראות שיש גישה נוחה לשתי הדירות, שלא ייווצר מצב שצריך פרוזדור ארוך ומיותר המבזבז הרבה מהשטח. לפעמים מדובר בשטח קריטי שעליו יקום ויפול דבר אם אפשר לחלק את הדירה. אם כי בהחלט יש מקרים שבלית ברירה נעשה פרוזדור ארוך לכניסה השניה, ואז צריך לראות איך לעשות זאת במינימום האפשרי כדי שלא להפסיד את השטח היקר (שעלותו מוערכת בעשרות אלפי שקלים למטר רבוע…).

המרפסות

עוד עלינו לבדוק את 'המרפסות'. לרוב הדירות יש מרפסת אחת או שתים, לפעמים מרפסת מקורה, לפעמים מרפסת סוכה, וכשאנחנו באים לחלק את הדירה, לפעמים אנחנו רוצים שהמרפסת תהיה בצד של היחידה כדי להגדיל את היחידה עוד קצת… ולפעמים דווקא חשוב לנו שהמרפסת תשאר בצד שלנו, אם כדי להגדיל קצת את הבית, או כדי שיהיה לנו איפה לגור בחג הסוכות, או סתם שיהיה מקום בבית עם אוויר לנשום… (בתקופת הסגר של הקורונה אמרו שהטיול המשפחתי של חול המועד יהיה למרפסת:) לפעמים נחלק גם את המרפסות, כך שמרפסת אחת תהיה לבית ומרפסת שניה תהיה ליחידה. וזה נראה דבר של מה בכך, אך התאמת המרפסות בין שתי הדירות זה דבר שמשפיע המון על כל התכנון של החלוקה והרבה פעמים זה משימה בכלל לא פשוטה…

היזק ראיה

נקודה נוספת שהיא לא פחות חשובה, עלינו לשים לב שלא יהיה 'היזק ראיה' בין הדירות. כי בעוד התכנון הקודם של הדירה לא היה איכפת לו שהחלון של החדר ילדים יראה למטבח וכדומה, אבל כשזה נהיה שתי דירות אי אפשר שהסלון של היחידה יצפה לחדר שינה שלנו או להיפך…

כיווני אוויר

כעת נשאר לנו לבדוק 'כיווני אוויר'. אם לדוגמא יש לנו דירה שיש בה 2.5 כיווני אוויר, הרי שאם נבנה על השטח דירה אחת גדולה אז יהיה חלון בכל חדר, אבל אם נחלק לשתי דירות עלול להיווצר מצב שלדירה אחת יהיה 2 כיווני אוויר ולדירה השניה ישאר חלון אחד על כל הדירה. במקרה כזה נצטרך לשקול היטב האם שווה לנו לחלק את הדירה.

תכנון כפול!

וכעת אנחנו מגיעים לשלב קריטי מאוד בתכנון! חשוב מאוד לעשות את החלוקה באופן שיהיה אפשר לחבר בחזרה את הכל לדירה אחת גדולה, במינימום שיפוצים, ובמינימום עלויות!

כי הרבה פעמים כעבור כמה שנים אנחנו רוצים בחזרה דירה אחת גדולה, או כי המשפחה גדלה, או כי כבר גמרנו לכסות את ההוצאות של השיפוצים, ולכן הדבר קריטי ביותר להשאיר לעצמנו את האפשרות לחבר את הדירה בחזרה. אני תמיד משתדלת לעשות תכנית הכוללת בתוכה גם אפשרות של חיבור שתי הדירות לדירה אחת גדולה.

רק לאחרונה תכננתי דירה עם יחידה למשפחה צעירה, הם כבר חושבים על העתיד הלא רחוק כשהמשפחה תגדל. יצרתי תכנית שמוסיפה ליחידה עוד חדר, כך שכעת היחידה תכלול שתי חדרי שינה גדולים, מה שיעלה משמעותית את דמי השכירות שהם יקבלו עבורה. אך התכנית בנויה באופן שבהמשך כשהמשפחה תגדל הם יוכלו לחבר חזרה את החדר לבית – בפריצת דלת וסתימת דלת בלבד, ללא צורך בשינויים נוספים!

תכנון כזה הוא נכון הן מבחינה כלכלית, תכנון שיחסוך לנו הרבה כסף – העלויות הגבוהות של שיפוץ כל הדירה מחדש! והן מבחינת השקט הנפשי, תכנון שיחסוך לנו את כל הבלגן והכאב ראש של כמה חודשי שיפוץ נוספים (הכולל גם מעבר דירה לכמה חודשים וכו'). בנוסף לזה הדבר גם מעלה את הערך המיידי של הדירה אם וכאשר נרצה למכור אותה, כי במצב כזה יותר קהלי יעד יבקשו לקנות את הדירה, מה שיגרום להעלאת ערך הדירה.

בעצם מדובר על תכנון כפול של כל הדירה – שני מצבים בשרטוט אחד – ובשביל זה חשוב לקחת מעצבת פנים שמנוסה היטב בתכנון של חלוקת דירות, שתדע לעשות תכנון כפול על כל הדירה, תכנון של שני מצבים בשרטוט אחד, ויחד עם זאת שלא יבוא על חשבון התכנון הנכון וניצול השטח בכל אחד משני המצבים.

חלוקת דירה חוקית

משום מה התפיסה הרווחת היא שהחוק שולל פיצול דירה באופן גורף. אבל זה ממש לא ככה, החוק מכיר בהחלט באפשרות של פיצול דירה, אלא שיש בזה כללים כמו בכל חוק.

פיצול דירה כחוק זה לא דבר פשוט בכלל, אך הדבר אפשרי, ובהחלט שווה לבדוק אותו. תמיד כדאי לבדוק האם יש אפשרות לפצל את שתי הדירות באופן חוקי. בדיקה זו כלולה ב'בדיקת זכויות בניה' שהאדריכלית עושה טרום הגשת ההיתר.

הנה עשינו טעימה קטנה מתוך הנושא הזה של 'תכנון דירה' – בסעיף של 'חלוקת דירה', ומזה נוכל להבין עד כמה תכנון הוא דבר מורכב, וכמה כל הערך של הבית העתידי שלנו תלוי בתכנון נכון של הדירה…

וכאשר אנו עומדים בפני הוצאה של מאות אלפי שקלים של בניה ושיפוץ הבית, לא כדאי לדלג על תכנון אדריכלי מקצועי שיחסוך הרבה עוגמת נפש, ובעיקר יחסוך הרבה כסף!

מוזמנים ליצור איתי קשר – – –